「20代の持ち家率、過去最高」の陰で75歳完済ローンが急増中

「20代の持ち家率が過去最高」というニュースを見て、去年結婚した友人がペアローンで新築マンションを買った話を思い出した人もいるはずだ。自分も今のうちに動かないと、一生賃貸のままなのではという焦りだ。

でもこの記事で確かめたいのは、その「過去最高」という数字が、実際は誰の話なのかということだ。

この記事の結論

• 「20代以下の持ち家率が過去最高」の40.7%は、世帯主が20代の2人以上世帯に限った数字で、若者全体の話ではない
• その裏では、完済が75歳や80歳になる50年ローンが急増しており、老後資金を圧迫するリスクが指摘されている
• 「今買うべきか」は世間の流れでなく、自分が超長期ローンを組んでも崩れない家計かどうかで判断したい

「40.7%」は、実は誰の話なのか

総務省の家計調査によると、2025年の持ち家率は40.7%で、2000年以降の最高水準に達したと公表されている。

この数字だけを見ると、「若者みんなが家を買えるようになった」ように読めてしまう。実際にニュースのコメント欄でも、多くの人が真っ先にこの数字の中身に反応していた。

ただし、この40.7%は世帯主が20代で、かつ2人以上世帯を対象にした数字だ。単身者や、結婚していない20代は含まれていない。

つまりこの過去最高は、20代全体の購買力が上がったという話ではなく、共働きで一定の収入がある層が、条件を揃えて手を伸ばした結果という可能性が考えられる。

50年ローンという選択肢が広がった本当の理由

ここまでは、統計の読み方の話に見えるかもしれない。でも実は、その裏側にはもっと切実な事情がある。

首都圏で世帯年収の8倍以上を出して新築マンションを購入した割合は、2009年の7.1%から2024年には20.4%まで増えたと報告されている。

首都圏のマンション平均価格は2026年上半期に初めて1億円を突破し、近畿圏も5453万円と、1991年のバブル期（5221万円）を上回った。

価格がここまで上がると、従来の35年ローンでは月々の返済額が現実的な水準に収まらない。そこで大手ネット銀行を中心に、50年という超長期ローンが用意されるようになった。

返済期間を延ばせば月々の負担は下がるため、共働きの「ペアローン」と組み合わせれば、都市部の物件にも手が届くようになる。今の「持ち家率過去最高」は、この仕組みの上に成り立っている数字だ。

あなたは”急いでいい側”か、”様子見でいい側”か

問題は、この50年という期間が、老後の生活とどう重なるかだ。

返済期間が延びるほど月々の負担は軽くなるが、支払う利息の総額はその分だけ大きくなる。年金生活に入ったあとも返済が続く前提で、家計が組まれることになる。

実際にあるコメントでは、50年ローンでマンションを購入した知人が「繰り上げ返済をするつもりだったが、生活費に追われて実現できていない」という事例が紹介されていた。ローン以外にも、将来のリフォーム資金が別途必要になる点を指摘する声もあった。

一方で、賃貸を選び続ける若者も多い。転勤や家族構成の変化に合わせて住まいを変えられる身軽さを優先する層は、今も一定数いる。

「急いでいい側」かどうかは、収入が今後20年以上安定する見込みがあるか、共働きが続けられる前提かどうかで大きく変わる。

コメント欄で見えた、”危険派”のリアルな警戒感

金融機関に勤めているという投稿者からは、「収入ぎりぎりでの購入は危険」「ライフステージの変化に対応しづらくなる」という警告があった。

別の投稿者は、住宅購入を株式の高値掴みになぞらえ、「複数人に相談したうえで慎重に決めるべきだ」と受け止めていた。

「後期高齢者になってからの返済を強いられ、総利息額が膨れ上がる」と、50年ローンの構造そのものに懸念を示す声も目立った。

これらの声に共通しているのは、購入そのものへの反対というより、「今の勢いだけで決めていいのか」という一呼吸を置く視点だ。

FIREを目指すなら、この数字をどう判断するか

FIREを目指す立場から見ると、持ち家か賃貸かという二択より大事な軸がある。手元に残る現金と、投資に回せる余力が、住宅ローンによってどれだけ削られるかという点だ。

返済比率を上げてぎりぎりの家計で住宅を買うと、NISAの積立や生活防衛資金に回す余力が失われやすい。資産形成のペースそのものが、何十年も遅れてしまう可能性がある。

私は現時点では、持ち家を否定する必要はないと考えている。ただし「みんなが買っているから」ではなく、住宅ローンを組んだあとも積立や貯蓄を続けられる余力があるかを、先に確認しておきたい。

今日やること：自分の”完済年齢”を出してみる

まず、自分が住宅ローンを組むとしたら何歳になるかを決める。そこに35年と50年をそれぞれ足して、完済時の年齢を出してみてほしい。

次に、その年齢が自分の想定する引退時期や年金受給開始年齢と、どれくらい離れているかを確認する。この2つの数字を並べるだけで、「今の勢いで決めていいか」の判断材料が一つ増える。

まとめ

• 「20代以下の持ち家率が過去最高」の40.7%は、世帯主が20代の2人以上世帯に限った数字だった
• 価格高騰を背景に50年という超長期ローンが広がり、完済年齢が75歳や80歳になるケースが増えている
• 金融機関勤務者や投資経験者からは、収入ぎりぎりでの購入への警戒感を示すコメントが目立った
• 持ち家か賃貸かより、住宅ローンを組んだあとも資産形成を続けられる余力があるかで判断したい

「過去最高」という見出しは、誰もが買える時代が来たという意味ではない。条件が揃った一部の層が、超長期ローンという手段でようやく手を伸ばしている、というのが実際の姿に近い。自分がその条件に当てはまるかを確認してから動いても、遅くはないはずだ。